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今天(12月4日)的财经圈,仍然围绕两大话题刷屏。一个是中美贸易磋商,一个是HW251事件。 真正的大事是中美磋商,特朗普的最新说法带来巨大悬念,昨夜今晨全球市场已经震荡,今天又助推A股的黄金板块涨幅第一,军工、航天等板块也跟着活跃(见下图)。 关于这个

  今天(12月4日)的财经圈,仍然围绕两大话题刷屏。一个是中美贸易磋商,一个是“HW251事件”。

赛马会   真正的大事是中美磋商,特朗普的最新说法带来巨大悬念,昨夜今晨全球市场已经震荡,今天又助推A股的黄金板块涨幅第一,军工、航天等板块也跟着活跃(见下图)。

  寡头时代,来了!

  今天专栏文章想谈的话题,是地产的寡头时代。

  据华创证券的报告,中国房地产行业的“集中度”在2019年再上新台阶。数据显示,今年前10个月50强房企销售额达到7.5万亿元,占全国商品房销售额的比重超过60%,而在2011年这一比例还不到20%。

  此外,30强房企销售额占比从15%上升到50%;10强房企销售额占比从10%上升到30%。

  为了验证这个说法,我找到了下面这份销售榜单。

  寡头时代,来了!

赛马会   如果我们把左侧10强的“全口径金额”相加,大概是4.14万亿。

赛马会   下面的截屏,是统计局公布的1到10月销售数据:商品房销售额124417亿元,增长7.3%。统计局尚未公布今年前11个月的数据,但我们可以推算一下,用前10个月销售额除以10,然后乘以11,大概是13.69万亿元。

  寡头时代,来了!

  4.14万亿,也就是10强的“操盘金额”达到了13.69万亿的30.24%。所以,华创证券的说法是可靠的。

  开发商自报的数据并不完全可靠,存在吹牛现象。跟酒桌上的酒鬼类似:酒鬼吹牛说自己喝得多,是为了面子;开发商吹牛打榜,是为了市值维护和融资更容易。但即便上述数据打个85折,市场集中度上升得也足够快。

赛马会   总之,中国房地产正在迈向寡头时代。

  开发商集中度提高是趋势,我在四五年前就多次把它列为年度大趋势。至于绝大多数地产商的死亡、退出或者被并购,也多次提及。

赛马会   想想看,中国大大小小的房企有数万家,其实最后剩下500家就够了,如果有1000家就算产能过剩了。所以,95%的房企逐步消失,是可以预见的趋势。

赛马会   那么问题来了:是什么原因导致了中国房地产走向寡头化?

赛马会   第一,这是因为楼市调控政策越来越“刚性”,风向难以预期,企业不做大很难活下来。

  比如一家房企在某地拿了一个地王,结果这个城市突然限价,新房备案不得超过每平米N元。而这个房企拿到地王后,为了保证盈利开发成高档带精装修的楼盘,成本远超每平米N元。但最终,只能服从政策按照N元价格销售,结果出现巨大亏损。

  这其实很常见。问题是,如果房企实力弱,一个两个这种项目就足以破产。只有规模大的房企,才能东边不亮西边亮,抵御住难以预知的政策风险。

赛马会   第二,融资渠道更喜欢大企业,因为风险低,这种偏好实际上就是在淘汰小企业。

赛马会   据“21世纪经济报道”称,随着融资政策的收紧,今年以来多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强房企”缩减至“30强房企”。

赛马会   这很容易理解,银行要被迫压缩开发贷,有限的额度给谁?当然给大房企,它们风险更低。为什么房企会这么在意排名,因为排名关系到“活下去”。排在100名外的房企,融资成本会上升很多,无论银行、信托和债券市场,都很难给它机会。

赛马会   第三,大城市地价越来越贵,三四五线城市风险加大。开发商资金不雄厚,就难以在大城市拿到项目,没有项目就无法存在下去。

  将来房地产的主要机会,在中心城市及其都市圈。基本上就是一线城市、二线城市加上周边。地价越来越贵,一块地动辄数十亿。至于城市旧改,因为周期太长,也不是中小房企可以玩下去的。

赛马会   所以孙宏斌说,房企不能“小而美”,那样只会“小而没”。融创中国一路激进大收购,就是为了做大。

赛马会   地产的寡头时代,将如何影响楼市?

  对于政府来说,房地产集中度提高有利于管理,有利于卖地、有利于建设新城,也有利于出台强势调控政策。

  原因很简单,大房企规模大、资金雄厚,他们经得起折腾,也能吃下去哑巴亏。在地价越来越贵的时代,大房企多一些政府卖地更容易。甚至可以把造城的任务交给他们,或者是把“都市圈运营商”的角色交给他们。

赛马会   大房企多了,还有一个好处,就是楼盘交付后如果出现问题,追溯起来更容易,业主维权也更容易一些,地方政府直接面临的压力小很多。毕竟大开发商实力雄厚,在乎声誉、企业形象,不容易“跑路”。

  但“寡头时代”也带来新的问题。比如房企在购房者面前变得更强势,容易出现价格联盟。如果没有政府的强干预,在上涨期会“助涨”房价。

  目前,中国房地产行业距离“超级寡头时代”还有相当的距离,香港那种“四大家族”控制地产的局面暂时还不会出现。

赛马会   展望未来,房地产行业的竞争会更加激烈。

  2018年中国新房年销售额在15万亿左右,今年如果增加8%将达到16.2万亿。如果未来5年保持7%的增速,则5年后年销售额为22.7万亿。

  22到23万亿,很有可能就是中国房地产行业的顶部,条件是不出现严重通胀,广义货币M2继续维持≤8%的较低增速。

  再往后,销售额会回落。如果国家能接受楼市5年后逐步萎缩,则说明我们的经济开始摆脱楼市的绑架。如果到时候做不到,则会出台刺激楼市消费的政策,鼓励家庭拥有多套房,则楼市还会有一段销售额的上涨期,但其实空间也不太大了。

  总之,5年之后房地产行业将全面进入“存量残杀”的时代。到那时,大房企之间的兼并收购会发生。比如TOP10以内的房企,会突然崩盘或者被人收购,这都可能发生。

赛马会   至于大房企,很多会投靠大保险公司,找到一个“金主爸爸”以便获得资金支持,活的更久、更好。

  顺便说一句。如果5到10年之后,中国仍然不能接受房地产销售额萎缩的现实,则房地产税恐怕很难出来了。或者只能对部分大城市、土地年限到期的房屋征收。

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