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赛马会12月13日傍晚,广州突然宣布了楼市新政,其核心内容是: 在南沙区,针对本科及以上学历、中级及以上技术资格的各类人才,全面降低了购房门槛。这些人才无论在南沙工作还是学习,都可以不受户籍、社保、个税的限制,在南沙购买1套商品房(含住宅)。 在南沙区政

  12月13日傍晚,广州突然宣布了“楼市新政”,其核心内容是:

  在南沙区,针对本科及以上学历、中级及以上技术资格的各类人才,全面降低了购房门槛。这些人才无论在南沙“工作”还是“学习”,都可以不受户籍、社保、个税的限制,在南沙购买1套商品房(含住宅)。

  在南沙区政府官网上,可以看到下面这份以“广州市南沙区住房和城乡建设局”、“广州南沙开发区(自贸区南沙区)人才发展局”等部门联署的“关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知”。

  广州突然出手!大湾区“买房顺序”骤变

  事实上,在广州“宣布楼市新政”的前一天,我就在专栏里预测:随着香港、上海、深圳陆续推出“楼市新政”,5大一线城市里只剩下广州和北京暂时没有动静。我认为广州会早于北京行动,而放松的第一个区域应该就是南沙(见下图,深圳出了一张牌!看北京和广州了……)。

  广州突然出手!大湾区“买房顺序”骤变

赛马会   我当时的预测(或者说建议)是南沙区把外地人购房的5年社保(个税),学习上海临港降低为3年。而现在,直接降低为零年、零证明,可见力度更大。

赛马会   那么问题来了:为什么近期大湾区购房“放松”的趋势看起来大于长三角、京津冀?广州南沙大幅降低购房门槛,将带来哪些变局?

  下面谈谈我的看法。

  大湾区楼市“放松”的力度看起来比长三角、京津冀更大,主要是两大原因。

  第一,此前大湾区各城市在楼市调控中,出台的政策力度普遍更大。

赛马会   比如香港,对外来购房者或者本地人购买二套房,大幅增加了印花税,也就是所谓的双辣招。内地居民在香港购买住宅,最多可被征收相当于房价30%的印花税,也就是1套1000万港币的房子,需要1300万才能拿下,而印花税是要买房时支付的,无法按揭。如果接盘1套购房时间非常短的二手房,税费可能达到房价的50%!

  东莞在去年年底之前,二手房买卖都是按照差价的20%严格征收个人所得税,这在全国也没有几个城市(今年一季度放松)。

赛马会   在珠海,一度也学习北上广深,外地人购房要5年社保(或个税)。珠海的限购力度远远超过了天津、杭州、南京、苏州。而珠海的经济和人口增量,显然没有这个底气。

  在深圳,去年“731新政”还追加了住宅3年限售,公寓5年限售,离婚2年内买房上浮首付比例和贷款利率等比较严格的举措。

  政策太严,就会比较早的调整,这是必然的。

赛马会   第二,香港的风波除了对自身经济影响很大,也波及大湾区,比如深圳和珠海。为了对冲负面影响,大湾区需要调整楼市政策。

赛马会   10月16日,香港特首公布施政报告,宣布了一系列针对楼市的新政,其中港人首次置业(包括换房)买800万港币以内的房子可以做到首付1成,买1000万港币以内的房子可以首付2成等。这些政策对稳住香港楼市,起到了积极作用。

  随后我们看到,深圳废除了普通住宅需要交纳的“豪宅税”,允许被冻结的深汕合作区商品房销售。而在佛山也有一些举动。

赛马会   换句话说,京津冀、长三角和大湾区面临的情况、任务完全不同,所以大湾区楼市呈现了某种新特征。

  现在广州也出手了!而且一下子把南沙购房门槛降低了很多,可以说力度超乎预期。

  广州这样做,除了是稳增长的需要,更是为了激活南沙的人气,争夺人口、人才。

赛马会   在珠江口目前有很多新区(见下图)。在深圳,有前海、有会展新城、海洋新城;在东莞,有滨海湾新区;在中山,有翠亨新区;在珠海,则有横琴新区和北部的高新技术园区;在广州南站“卧榻之侧”,有佛山重点发展的“三龙湾新区”。

  广州突然出手!大湾区“买房顺序”骤变

赛马会   而南沙新区,则被上述新区“夹在中间”。在东莞、中山、珠海、佛山大幅降低购房门槛之后,各自的新区都在抢人,而南沙新区显得最为矜持。

  事实上,南沙新区人气仍然偏淡,无法跟深圳的几个新区相比,也无法跟东莞的滨海湾新区相比。如果不大幅引进企业和人口,一旦深圳扩容,大湾区的局势对南沙就会更为不利。

  所以,南沙全面降低购房门槛是正确的。

  而且广州这一出手,马上改变了大湾区楼市的格局。

赛马会   大湾区楼市,最有价值、最确定的区域,除了港澳之外,当然是深圳和广州限购区域。此前深圳和广州(增城、从化除外)都是5年社保(个税)的门槛,外来人口如果不迁户口买房不容易。

  所以外部资金大部分流向不限购或者限购门槛不高的区域。比如:

赛马会   广州的新塘(不限购),这里是广州东部交通枢纽,号称有8条轨道线交汇,于是外地购房者聚集。

赛马会   东莞的临深片区,比如凤岗、塘厦、虎门、长安,再比如松山湖或者市区、南城,二手房不限购,新房限购门槛不高,也被视为非常有价值的片区。

  惠州的临深片区,比如惠阳(区政府、白云新城)、大亚湾(惠州南站、万达广场)等,新房也基本不限购(外地人零门槛每人可以买2套),只是贷款利率上浮多一些,也被视为有价值的片区。

  中山的翠亨新区、火炬开发区、市区,二手房不限购,新房限购门槛不高,也被认为颇有价值。

  珠海的“唐家+北围”,以及横琴、金湾航空城等片区,通过各种“人才购房渠道”也比较容易买。

赛马会   佛山的市区、南海、顺德也颇有价值,其中南海顺德部分镇不限购。

赛马会   现在,随着南沙降低门槛,上述区域的价值地图顿时生变。如果你有本科学历,或者中级职称,找到一家南沙企业开一份工作证明,你就可以买南沙的住宅。而南沙核心区的房价尚未普遍突破3万,甚至比东莞凤岗略低,跟东莞塘厦、广州新塘差不多。

赛马会   这时候,大家当然会首先考虑南沙!

  原因很简单:虽然南沙目前人气仍然偏淡,但这里是广东省、广州市的“亲儿子”,是重点中的重点。地铁4号线已经开通,18号线、22号线正在建设,15号环线也在规划中。

  南沙是广州唯一的副中心,是南下战略的关键点。广州在大湾区规划里拿到的最耀眼的东西,基本上都放在南沙,比如期货交易所,比如香港科技大学广州校区等等。

  2024年,深中通道将开通,而南沙有一个专门的支线。深圳最近又提出,要规划“深圳外环高速”向西的过江通道,对面就南沙的龙穴岛和万顷沙;此外,还在规划“深中城际”,这个城际在南沙留一个支线也非常有可能。

赛马会   所以,南沙不仅可以获得广东省、广州市的重点关照,也不会被深圳忽视,未来各种配套完全不是增城新塘、东莞南部三镇(凤岗清溪塘厦)、惠阳大亚湾可以比拟的。

  南沙要对标的,显然是深圳前海。

赛马会   所以,如果你如果立足10年来投资,南沙核心区(4号线金洲角门站+横沥灵山岛尖)显然是比较好的选择。

  一言以蔽之,南沙降低门槛之后,一下子改变了外来人口在大湾区购房的“价值顺序”。未来几个月,南沙新房均价上涨1万元是大概率的事件。

  唯一能反超南沙(低门槛、有价值)的,大概就是深圳扩容带来的机会了。

赛马会   假如深圳可以扩容,那么新纳入深圳的区域,其价值将全面提升。如果扩容力度比较大,部分新加入的区域估计不会有严格限购。到那时,这些区域可以跟南沙区“扳手腕”。

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