赛马会

赛马会小时候看过一个电影,忘了名字。 只记得是在地牢里关着一头猛兽,百般嘶吼,脱笼欲出,挂在身上的铁链子噼啪作响。电视机旁的我,怂成一团。 不过后来还好。紧接着来了一位蒙面侠,指着铁笼怒吼一声,眼神如刀光般犀利,铁笼中的猛兽乖乖卧倒在地,连声悲鸣

赛马会   小时候看过一个电影,忘了名字。

赛马会   只记得是在地牢里关着一头猛兽,百般嘶吼,脱笼欲出,挂在身上的铁链子噼啪作响。电视机旁的我,怂成一团。

赛马会   不过后来还好。紧接着来了一位蒙面侠,指着铁笼怒吼一声,眼神如刀光般犀利,铁笼中的猛兽乖乖卧倒在地,连声悲鸣。

  从来没想过,儿时的这段电影画面,竟然能形容当下的大湾区房地产市场。看到这里,聪明的读者应该懂了,房地产就是脱笼欲出的猛兽,而调控政策就是其身上的枷锁链条。

赛马会   不过它现在的境遇显然比儿时的猛兽,舒服得多。因为枷锁链条正在纷纷掉落。

  11月06日,大湾区放开港澳居民购房政策;

赛马会   11月08日,江门放开人才限购;

赛马会   11月11日,深圳取消豪宅税;

  11月21日,广州社保和个税可以互证;

  11月29日,佛山对“人才”放开限购,

  12月02日,深汕特别合作区商品房全面解冻;

赛马会   12月02日,中山放松限购;

  12月04日,佛山人才购房新政细则出台

赛马会   12月12日,深圳取消商务公寓“只租不售”;

  12月13日,广州南沙对“人才”放开限购。

赛马会   一个月内,大湾区接连出台十条调控松绑政策,这股浪潮瞬间击垮了大湾区年轻人的买房心。很多读者在后台纷纷留言:

  “房价还没回落,就要开始新一轮的上涨?

  别着急,下面听子木为你细细道来。

  01

  根源

赛马会   我们先来回顾这几年大湾区的楼市行情。

赛马会   2015年,在深圳的带领下,大湾区9市接连进入上涨周期,房价大涨。直至2018年年底,中央三令五申“房住不炒”,大湾区最后一个上涨城市肇庆应声进入冬季,大周期结束。

  从2015年至今,从房价涨幅来看,以惠州、中山以及东莞为代表的各临深片区在这五年时间房价稳稳上涨,都保持在80%以上的涨幅。

  这意味着,2015年你随便在大湾区买一套100万的房子,4年以后纯利润可以达到80万以上。如此涨幅,放眼全国,都很难找得到。

赛马会   其中涨幅最高的是临深片区的惠州,涨幅高达106.29%,受惠于深圳卫星城概念,未来将成为承接深圳刚需的主要阵地。其次是佛山,涨幅达到100.41%,工业强劲,同时拜“广佛同城化”概念所赐。

  深圳涨幅自然是武林盟主的地位。

  排于榜单中间区域是因为2014年的房价基数过高,横向对比,全国其他一线城市,均不可与之匹敌。当然,目前市场任何有关深圳的房价统计都是难以翔实的,前段时间深圳有关部门还发布通告,声称“不应该用均价去衡量深圳房价 ”,因为真正的涨幅没人知道,也没人敢说。

  根据大湾区这几年的楼市行情,说一下我的看法。

  虽然从去年两会开始,大湾区一时火热,成为中国无数年轻人向往之地。但是4年最低80%的涨幅着实不低,透支了大湾区绝大多数刚需的购买力。

  

赛马会   我们看2018年全国房价收入比的城市,会发现诸如深圳、广州、东莞、珠海大湾区的城市均名列前茅。

  其次近两年大国摩擦,外贸产业链受阻,大湾区经济滑落一定空间,这点从深圳历年来的企业注销数就可以看得出来,数据显示,2019年深圳注销企业数量达到110208家。居民收入不见增长,物价房租,蒸蒸日上。

  (数据来源:深圳统计局)

赛马会   这么一来一去,虽然大湾区被定义为中国经济的主要引擎之一,但实际情况不容乐观。按照目前大湾区的整体居民经济,杠杆率,扛住这样的房价的确有些吃力。

  这时候肯定有人要跟我抬杠了,“一个城市的房价能用居民收入去衡量吗?”

赛马会   那这么说,香港的房价不是早崩了吗?

  02

  缘由

赛马会   的确,我曾经也在文章中讲过一个观点。

  衡量一个城市的房价是否健康,不能单纯看当地的居民收入和房价的关系,而是取决于“这个城市整体人口的财富均值”赛马会 。那么外来人口流入量就是这个城市房价的另一动因。

  在《2019大湾区楼市白皮书》中,有这么一段话。

  近三年大湾区平均 每年增加150万人口 ,核心城市深圳和广州的人口吸引力最强。赛马会 大量人口涌入,使得大湾区住房缺口扩大,整体住房自有率远低于全国平均水平。另一方面,不同于过去的个人流动,举家流动逐渐成为当下人口流动的主流方式,这对市场和居住品质都提出了更高的要求。

赛马会   这么庞大的人口进量自然是大湾区楼市房价上涨的主要动力之一。

赛马会   尤其是深圳,在2014-2018年间,常住人口增量达255万,这其中很大一部分人口都是带着家里的六个钱包入场,相当于全国财富定向流入了深圳楼市,房价上涨很正常。

赛马会   但房价的支撑力只取决于经济和人口进量吗?不然。

  这里要敲黑板了。房子的本质是商品,除了看需求,还要看供给,也就是住房库存。

赛马会   深圳为何自调控起,连续4年,新房价格只降了6块钱?因为深圳地域面积小,2014-2018年房地产库存只增加了24万套,面对255万的人口进量,杯水车薪。

  但是除了深圳以外,大湾区没有任何一个城市是缺地缺房的。赛马会 例如惠州,一个大亚湾的库存就顶一个深圳,人口流入再多,也填不平这天量的库存沟壑。

  这就是目前阶段,大湾区诸多城市放开限购的真正的原因之一。

  当然我还曾在《如果放开限购》一文中阐述过一个观点:

  “此阶段,若是放开调控政策,要么是楼市扛不住了,要么就是为了地方发展经济,不得不这样做。

  我们带着上述的结论,来探究11月大湾区各城放松调控背后的真相。(对你是否买房的决策很重要)

  03

  真相

  其实从2018年开始,除了港澳两地,整个大湾区就陷入了漫漫冬季。

  除了深圳因为需求强劲,房价在一个水平线上微幅波动外,其他城市,广州、佛山、东莞、惠州、中山等地成交骤减,购房者从争购房子,180度大转弯到弃房而去。

  整个大湾区楼市均陷入了“观望情绪沼泽地”。

  深圳今年以来出台的所有政策,其实都是为了解决城市居民住房问题,给刚需年轻人谋福利。

赛马会   推出“取消豪宅税”政策,意在减少交易税费,二手房交易成本减少,刚需年轻人入市更轻松。但万万没想到会遭到市场报复,不受管控的二手房业主纷纷上调价格,这段时间深圳房价莫名其妙地涨了一波。最后只能依靠市场自我矫正机制,重新把房价稳下来。

  而放开商住公寓,也是为了解决年轻人的住房问题。因为公寓购房放开,住房需求自然会分流到公寓,住宅房价上涨动力也就弱了许多。

  深圳如果真的想解决城市居民住房问题,就肯定会放开公寓的“政策限制”,例如落户和上学问题等等。让年轻人住在公寓里,可以享受到和住宅同等的社会福利资源。

  要知道,现在房价上涨对于深圳来说,弊病要多于利益。因为房价炒高,卖地收入对于深圳财政收入,是九牛一毛。但房价炒高,透支了年轻人的生产力和创造力,这才是最大的不幸。

赛马会   其次是佛山。

赛马会   佛山这次放开限购,市场喧嚣一时,是因为在上一轮房价大周期开始,2014年时,正是佛山第一个放开限购。不免想到,是否因为这次放开限购,会继续引发第二次房价大潮。

  不过大家想多了。这次佛山放开限购,正是因为库存过大,购买力不足,楼市扛不住调控寒冬。

  数据显示,2019年以来,佛山楼市陷入冰点,前10个月新房的交易量进入5年来历史谷底,年内的新房成交量持续6个月下滑。

赛马会   佛山库存很大,数据显示,上半年佛山库存高达11万套,其中祖庙区域去化达73个月。这在大湾区城市群中绝对属第一阵营。且主要客流源于隔壁的广州。

  广州楼市的境遇也好不到哪里去,2019年以来,也是因为库存庞大的问题,房价飘渺。此前传出各区楼盘大促销,打折力度很夸张。以此来看,广佛楼市是“观望情绪”的重灾区,房价支撑力薄弱。

赛马会   而且在城市发展方面,佛山也很着急。

  当年的“广佛同城化”概念,盛极一时。但广州这两年显然改变了主意,全心响应大湾区号召,开始向东南发展南沙片区。“广佛同城化”成了佛山的一厢情愿。再加上经济增长无法再现当年辉煌,房地产的作用就凸显出来了。

赛马会   佛山接下来房价充其量只能稳住局面。前几天我托朋友去了一趟佛山,走访了十几家中介。得出的结论是,门店冷清,中介都认为,佛山的房子不那么好卖了,除非广州的房价涨起来。

  和佛山一样,江门和中山均是因为楼市库存太大,房价支撑力不够,才放开限购抢救市场的。这种类型的城市,还有一定的房价回落空间,大家一定要慎入。

赛马会   最后说一下南沙。

赛马会   这次广州放开南沙限购,和前段时间“上海放开自由贸易试验区限购”是一个性质,都是为了抢人才,发展地方经济。

  南沙这个地方,事关广州未来的城市地位。赛马会 广州如果想在未来更上一层楼,稳住广州的大哥地位,靠目前的产业格局是无法推动的,只能由南沙为切入口,打造一座名副其实的科技之城,港口之星。

  但问题来了,南沙的崛起并不容易。因为和主城区距离太远,没有文化底蕴和人文环境,资源配套也无法有效输送,年轻人不愿意过去。

赛马会   这跟大名鼎鼎的天津滨海新区一个性质,滨海新区是用重金砸出来的,如今依然渺无人烟,能看上眼的,仅仅是几个地段。于今天津实在无力持续投入,只能转身发展北辰和武清,拥抱北京。

  南沙也是如此,它的崛起需要广州高强度、长时间的持续投资,这都是需要时间的。

  目前南沙库存巨大,去化周期25个月,大型企业入驻,还会配套员工住宅。所以在这里买房的人要注意,要想得到房地产增值收益,保守持有时间在10年以上。

赛马会   当然这次南沙放开限购,成交量肯定会明显反弹,成交价格估计也会有所上涨,因为大湾区太多人盯着这个地方了。但要注意,按照现在的行情趋势,南沙上涨幅度有限,不会有太大的波澜。

  04

  蒙面侠

赛马会   接下来,放松限购会成为常态,惠州、肇庆、东莞等地也会相继推出有关放松调控的政策。

  但这一切并不会引发房价大涨。

赛马会   因为房价大涨的前提条件是,放开“限购+信贷”。

  房贷施行的是LPR利率体制,变动幅度有限,且限贷政策会稳住不动。因为限贷放开,相当于释放了“杠杆“,变相利好炒房客,这和大基调严重不符。

赛马会   就在我颇有疑虑的时候,蒙面侠也出现了。

赛马会   12月12日,蒙面侠指着笼中巨兽,面不改色:要坚持“房住不炒”的定位,全面实施因城施策,实现三稳局面。

  不出意外,未来不仅是大湾区楼市,全国楼市都会放松限购,让刚需入场接盘,但同时会用信贷政策,围起高高的栅栏,把楼市和炒房客隔离开来。

  但我也感到深深的担忧。

  因为放开限购,虽然大家有了购房机会,但同时也在告诉大家,“我们这个地方房子很多,大家随便买”。这对于经济面薄弱,供过于求的城市无疑是极大的利空。

  有时候,巨兽的枷锁也是最好的保护层,一但保护层失去了,巨兽很可能连笼子都跑不出去,就被这寒冬腊月活生生给冻死了。

  这在以往的楼市周期中,都是见过的。

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